Jaarverslag

2016

Ron de Haas, directeur-bestuurder

Bericht van directeur-bestuurder Ron de Haas

‘Begin dit jaar gingen we officieel samen met Stichting De Woonmaat. Met elkaar verhuren we nu bijna 10.000 woningen. Dat is een mooi cijfer. Maar uiteindelijk draait het niet om die 10.000 woningen. Het gaat erom dat ongeveer 17.500 mensen deze woningen hun thuis kunnen noemen. Voor die mensen zetten we ons in.

‘‘Het gaat erom dat de mensen onze woningen hun thuis kunnen noemen’’

‘De samenvoeging met woningcorporatie De Woonmaat is een belangrijke stap. Samen besparen we geld. Dat gebruiken we om in Moordrecht te investeren in de herontwikkeling van het vijftigerjarengebied. Maar het belangrijkste voordeel van de fusie is dat we met elkaar één solide woningcorporatie vormen. Dankzij ons samengaan blijven huurders in Moordrecht verzekerd van goede en betaalbare huurwoningen.

Er waren veel lichtpuntjes in 2016. Financieel hebben we bijvoorbeeld de stijgende lijn te pakken. In Gouda leverden we 14 sociale huurwoningen op. In Bodegraven startten we met de bouw van 43 sociale huurappartementen. Ook kochten we het oude stadskantoor aan de Goudse Agnietenstraat aan. Dat verbouwen we tot een complex met ruim 50 sociale huurappartementen.

Alle reden om tevreden terug te blikken. Maar als ik vooruitkijk, maak ik me best wel zorgen. Dit jaar komt er een nieuw kabinet. Ook voor ons is dit spannend. Het is onduidelijk welk beleid het nieuwe kabinet inzet en wat onze huurders met dat beleid opschieten.

Daarnaast zijn er onvoldoende sociale huurwoningen. En vooral in Gouda en Moordrecht zijn er te weinig locaties om snel nieuwe woningen te bouwen. Verder is de armoede onder sommige van onze huurders groot. De woonlasten zijn voor hen steeds moeilijker op te brengen.

Dagelijks zie ik onze medewerkers bergen verzetten. Daar ben ik trots op. In een veranderende omgeving willen zij zekerheid bieden aan de 17.500 huurders die onze woningen hun thuis noemen. Voor al deze mensen zetten mijn collega’s, partners en ik ons ook komend jaar graag in.’

Lees het hele bericht van directeur-bestuurder Ron de Haas en het verhaal over Joep.

Bericht van de raad van commissarissen

‘We zijn tevreden over de manier waarop Mozaïek Wonen in 2016 te werk is gegaan. Ze heeft bijna alle doelstellingen gehaald en laat zich zien als een ondernemende corporatie. Een woningcorporatie met oog voor maatschappelijke vraagstukken.’

‘‘De organisatie heeft hard gewerkt en goede prestaties behaald’’
‘Zorgen dat er voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor mensen met een laag inkomen. Sinds de oprichting in 1912 is dat het doel van Mozaïek Wonen. Voor veel mensen vormen de woonlasten een steeds zwaardere last. Als raad van commissarissen (RvC) hebben we daarom met de directeur-bestuurder veel gesproken over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.

Er is niet alleen behoefte aan woningen die betaalbaar zijn, maar ook aan méér woningen. We vinden het dus een goed plan om het stadskantoor aan de Agnietenstraat in Gouda om te bouwen tot een complex met sociale huurappartementen. Om die reden hebben we er groen licht aan gegeven.

Om dezelfde reden zijn we akkoord gegaan met de fusie tussen Mozaïek Wonen en De Woonmaat. Doordat de twee corporaties samen sterker staan, kunnen zij klanten in de sociale huurklasse beter helpen. En dankzij de fusie besparen de corporaties geld, zodat ze straks meer kunnen investeren.

Verder volgen we met belangstelling de experimenten rond zelfbeheer door huurders en zijn we blij dat Mozaïek Wonen huurders als volwaardige gesprekspartners bij haar organisatie betrekt. Daarbij is het belangrijk dat de corporatie spreekt met huurders uit alle hoeken van de lokale samenleving.

In 2016 hebben de medewerkers en directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen – samen met andere betrokkenen – hard gewerkt en goede prestaties behaald. We hebben hier veel waardering voor en bedanken iedereen voor zijn bijdrage aan de resultaten in 2016.’

Lees het hele bericht van de raad van commissarissen.

We bieden huurwoningen aan mensen met een klein budget

We zorgen dat zo veel mogelijk mensen met een lager inkomen een huurwoning krijgen die bij hun inkomen past.

‘‘Bij de huurverhoging hielden we rekening met het inkomen van onze huurders’’
Doorstroming en nieuwbouw
We bouwden in 2016 nieuwe woningen en verkochten minder sociale huurwoningen. Toch was er in Gouda, Bodegraven en Moordrecht in 2016 nog een tekort aan sociale huurwoningen. Daarom blijven we doorstroming en nieuwbouw stimuleren. Met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk hebben we bijvoorbeeld afgesproken het aantal sociale huurwoningen te verhogen.

Nieuwe huurders
In 2016 verhuurde Mozaïek Wonen 479 woningen aan nieuwe huurders: 468 sociale huurwoningen en 11 vrije sectorwoningen. De Woningwet verplicht ons om 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een betaalbare woning aan te bieden. Dit is een woning met een huurprijs die onder een bepaalde grens ligt. In 2016 wezen we 98,4% van dit soort woningen aan deze huishoudens toe.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Verder maakten we in 2016 gebruik van de wettelijke mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. We vinden het redelijk om van huurders die wat meer inkomen hebben een iets hogere huur te vragen. Daardoor hoeven we de huur voor mensen met een lager inkomen minder te verhogen.

Betaalbaarheid
We zorgen dat onze woningen voor huurders betaalbaar zijn en blijven. Dit betekent ook dat we huurders helpen als er betalingsproblemen dreigen. We informeren huurders zo vroeg mogelijk over dreigende huurachterstanden. Op die manier voorkomen we financiële problemen. We hebben de achterstand bij huurders teruggebracht van 1,03% in 2015 tot 0,72% in 2016. Dit betekent dat er eind 2016 0,72% achterstand was op wat in totaal aan huur betaald zou moeten zijn.

Lees meer over de manier waarop we onze woningen verhuren.

  • 479
  • verhuringen

  • 98,4%
  • aan primaire doelgroep

We zorgen voor betaalbare woningen van goede kwaliteit

Steeds meer mensen hebben moeite om rond te komen. Mozaïek Wonen biedt deze mensen onderdak.

‘‘We leverden 14 nieuwe sociale huurwoningen op. De komende jaren bouwen we veel meer woningen’’
Aantal woningen
Aan het eind van 2016 hadden we 8.832 woningen in bezit. Het aantal woningen voor onze belangrijkste doelgroep, mensen met een smalle beurs, nam in 2016 met 90 woningen toe. Dat zijn sociale huurwoningen: woningen waarvan de huurprijzen binnen bepaalde grenzen vallen. We hebben ervoor gezorgd dat meer woningen een huurprijs hebben waardoor ze bereikbaar worden voor huurders die recht hebben op huurtoeslag. Daardoor is een groter aantal huurwoningen binnen bereik van onze doelgroep gekomen.

Nieuwbouw
Mozaïek Wonen heeft weer ruimte om te investeren in nieuwbouw. Samen met gemeenten willen we het aantal woningen uitbreiden door bijvoorbeeld nieuwbouw of verbouw. In 2016 leverden we veertien nieuwe sociale huurwoningen plus een buurtservicecentrum op. Op dit moment bereiden we de bouw van nog eens 131 woningen voor.

Kwaliteit en duurzaamheid
We investeren doorlopend in de kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen. In 2016 besteedden we aan onderhoud € 10,6 miljoen.
We gaven € 2,1 miljoen uit aan energiebesparende maatregelen, zoals gevel- en dakisolatie, en aan het vervangen van cv-ketels door hoogrendementsketels. Daardoor hebben meer van onze huurders nu een energiezuinige woning. Hierdoor kunnen huurders besparen op hun energiekosten en hebben ze meer wooncomfort. Ook is het goed voor het milieu.

Lees meer over de manier waarop we zorgen voor betaalbare woningen van goede kwaliteit.

  • 10,6 mln
  • Onderhoud

  • 8.832
  • Aantal
  • huurwoningen

  • 2,1 mln
  • Energiebesparende
  • maatregelen

We betrekken onze huurders bij beheer en beleid

We spreken onze huurders en andere belanghebbenden graag. We betrekken ze bij het beheer van onze woningen en bij het beleid van onze organisatie.

‘‘We willen weten wat er bij onze huurders leeft rondom wonen’’
  • 47 x
  • Bijdrage uit
  • leefbaarheidsfonds

Zelfbeheer
Huurders die zich betrokken voelen bij hun wooncomplex en hun leefomgeving vergroten hun woonplezier en verbeteren de leefbaarheid in hun wijk. In 2016 startten we twee proeven rond zelfbeheer. Daarin helpen huurders bij het onderhoud van de tuin rond hun wooncomplex en het schoonhouden van het gebouw.

Overleg
Ook gingen we afgelopen jaar geregeld om tafel met bewonerscommissies en met vertegenwoordigers van de huurdersverenigingen BeWoGo (Gouda) en HVB (Bodegraven). Deze vertegenwoordigers waren bijvoorbeeld nauw betrokken bij de totstandkoming van ons conceptbedrijfsplan voor 2017. Verder hebben we de voorgenomen fusie met De Woonmaat met hen besproken. En voor de selectie van een nieuw lid van de klachtencommissie voerden zij gesprekken met kandidaten.

Lees meer over de manier waarop we samenwerken met onze huurders.

We proberen de leefbaarheid in wijken te verbeteren

We willen onze huurders een comfortabele woning bieden. Een prettige leefomgeving hoort daarbij. Bovendien hoeven we in leefbare wijken minder geld uit te geven aan het repareren van woningen. Daarom werken we hard aan het verbeteren van de leefbaarheid.

‘‘We gaven 47 keer een bijdrage aan bewoners die zich inzetten voor hun leefomgeving’’
Leefbaarheidsmeting
De leefbaarometer meet hoe leefbaar een buurt of wijk is. Uit de meest actuele monitor blijkt dat Gouda, Bodegraven, Nieuwerbrug en Moordrecht in het algemeen goed presteren. Enkele buurten doen het wat minder. Ook meldingen van huurders en bewonerscommissies geven een indicatie van de leefbaarheid. Het aantal meldingen nam in 2016 niet toe.

Samenwerking
Het verbeteren van de leefbaarheid is een kwestie van samenwerken. We staan zij aan zij met gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, politie, wijkteams en natuurlijk onze huurders. In 2016 gaven we bijvoorbeeld 47 keer een bijdrage uit ons leefbaarheidsfonds aan bewoners met goede ideeën. Denk aan de aanschaf van plantenbakken om de uitstraling van een complex te verbeteren. Of het organiseren van een barbecue om huurders met elkaar in contact te brengen.

Met de gemeente Gouda, Woonpartners Midden-Holland en de politie proberen we het aantal inbraken in de gemeente Gouda te verminderen. In 2016 organiseerden we voorlichtingsavonden voor bewoners en namen we technische maatregelen. Bij 231 woningen brachten we verbeterd hang- en sluitwerk aan, met dank aan subsidie van het ministerie van Veiligheid en Justitie.

Overlast
Waar mensen dicht bij elkaar wonen leidt dit soms tot irritaties. In 2016 namen we bijna 100 nieuwe klachten in behandeling. Daarbij ging het om bijvoorbeeld overlast van buren of verzoeken om zorg. Het aantal klachten was min of meer hetzelfde als in 2015. Wel nam de ernst van de klachten toe.

Lees meer over de manier waarop we proberen om de leefbaarheid in wijken te verbeteren.

Samen met anderen leveren we woningen en verlenen we zorg

We vinden het belangrijk dat iedereen zelfstandig kan wonen en volop mee kan doen in de maatschappij. Samen met bijvoorbeeld gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen ondersteunen we onze huurders. Wij verhuren goede woningen, anderen verlenen zorg.

‘‘Eind 2016 hadden we meer dan 40 appartementen in aanbouw waarin senioren zelfstandig kunnen wonen’’
Aangepaste woningen
Ouderen en mensen die speciale zorg of aandacht nodig hebben, wonen tegenwoordig langer zelfstandig. Mozaïek Wonen past woningen in enkele complexen aan. Door bijvoorbeeld deuren te verbreden of drempels weg te halen, kunnen ook mensen met een rolstoel er prettig in wonen. In totaal hebben we 41 woningen beter bereikbaar en rolstoeltoegankelijker gemaakt.

Zorg en activiteiten
In Bodegraven zijn we gestart met de bouw van 43 levensloopbestendige sociale huurappartementen. Dit zijn woningen waarin senioren zelfstandig kunnen wonen en die geschikt zijn voor zorg aan huis. Eind 2016 gingen in Gouda de deuren open van een buurtservicecentrum. Het is een ontmoetingsplek waar bewoners met elkaar kunnen eten en praten. Met het Sociaal Team (Jeugd), andere organisaties en bewoners organiseert Kwadraad er bovendien activiteiten.

Samenwerking
In overleg met gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties vangen we huurders op die tussen wal en schip dreigen te vallen. Statushouders, bijvoorbeeld. En mensen met een verstandelijke, psychische of maatschappelijke handicap. Met andere partijen werken we samen op het gebied van leefbaarheid, veiligheid, participatie, jeugdwerkloosheid en hennepteelt.

Met gemeenten spraken we in 2016 af hoeveel woningen we verhuren aan mensen die bijzondere aandacht nodig hebben. Met WelThuis werken we aan de aanwezigheid van eerstelijnsgezondheidszorg. En met onder meer Politie Hollands Midden, het Openbaar Ministerie, energieleverancier Stedin en gemeenten in de veiligheidsregio Hollands Midden ondertekenden we het convenant Bestrijding hennepteelt.

Lees meer over de manier waarop we huurders ondersteunen op het gebied van zorg en welzijn.

We streven naar de best mogelijke dienstverlening

De belangen van onze huurders staan voorop. We spelen in op hun vragen, zijn duidelijk over onze dienstverlening en komen afspraken na. Ook staan we onze klanten correct en via verschillende kanalen te woord.

‘‘We gaan reparatieverzoeken nog beter afhandelen’’
Woonservicepunt
In ons telefonische Woonservicepunt vinden de eerste en meeste klantencontacten plaats. In 2016 kwamen er 50.226 gesprekken binnen. In 2015 waren dat er 58.780. Bij 63% van de gesprekken ging het om algemene vragen van huurders en woningzoekenden, bij 29% om reparatieverzoeken.

Huurdersportaal
Voor de interactie met huurders hebben we verschillende kanalen. In mei 2016 voegden we daar het huurdersportaal MIJN Mozaïek aan toe. Het portaal is een beschermd deel van onze website, waar huurders hun gegevens inzien, een reparatieverzoek indienen, de huur opzeggen of een betalingsregeling treffen. Van mei tot en met december 2016 ontvingen we 13,4% van de huuropzeggingen en 6,7% van de reparatieverzoeken via het huurdersportaal.

Resultaatmetingen
We vinden het belangrijk dat huurders onze dienstverlening positief waarderen. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) gaf ons in 2016 gemiddeld een beter cijfer voor onze klantprocessen dan in 2015. Wel lag het nog onder het landelijk gemiddelde.

In een vergelijkend onderzoek onder corporaties beoordeelde Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, onder meer de tevredenheid van onze huurders. Hiervoor kregen we een 7,2. Dit was gelijk aan het cijfer in 2015, maar lager dan het gemiddelde van de sector (7,4). Daarom hebben we een verbeterplan opgesteld. Daarin leggen we de focus op het afhandelen van reparatieverzoeken. Ook herzien we ons mutatiebeleid.

Lees meer over de manier waarop we onze huurders van dienst zijn.

We beschermen onze financiële continuïteit

Ons financiële beleid is erop gericht zo veel mogelijk betaalbare woningen te bieden aan mensen met een beperkt budget. We willen financieel minder afhankelijk zijn van banken en overheidsinstanties en beschermen ons tegen financiële risico’s.

‘‘We hebben ons financiële resultaat gebruikt om rente op leningen te betalen en zo veel mogelijk leningen af te lossen’’
Jaarresultaat
We sloten 2016 af met een positief jaarresultaat (na belastingen) van € 75,0 miljoen. Dit resultaat werd voor een belangrijk deel bepaald door de waarde van ons vastgoed. Die waarde steeg met € 60,2 miljoen. De waardestijging is een positieve ontwikkeling, maar het is geen geld dat we direct kunnen gebruiken. Het geld is geen stapel bankbiljetten maar zit in de stenen. Wel helpt de stijging ons bij het versterken van onze balans.

Huurontvangsten
De huurontvangsten zijn onze belangrijkste inkomstenbron. Hiervan moeten we alle lasten betalen die samenhangen met de verhuuractiviteiten, zoals beheerkosten, kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. Naast deze exploitatiekosten moeten we van de huurontvangsten ook de rentelasten betalen en leningen aflossen.

Rente en aflossing van leningen
We realiseerden een gezond resultaat van € 30,6 miljoen op de exploitatie (verhuur) van onze woningen en ander vastgoed. Dit geld hebben we gebruikt voor het betalen van € 12,3 miljoen aan rente op onze leningen. De rest hebben we gebruikt om zo veel mogelijk leningen af te lossen.

Ons doel is onze leningen af te bouwen van € 360 miljoen in 2013 tot € 322 miljoen eind 2018. Dat doel hebben we in 2016 al bijna bereikt. Daardoor kunnen we financiële tegenvallers opvangen en hebben we ruimte om te investeren in onderhoud aan en het energiezuinig maken van onze woningen en in nieuwe betaalbare huurwoningen.

Fusie
Op 1 januari 2017 was de fusie tussen Mozaïek Wonen en Stichting De Woonmaat een feit. Voor deze fusie hebben we goedkeuring ontvangen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit is de stichting die garant staat voor de betalingsverplichtingen van woningcorporaties die geld lenen. Ook na de fusie is ons financiële voortbestaan verzekerd.

Lees meer over de manier waarop we onze financiële continuïteit beschermen.

Besteding huuropbrengsten 2016

Ontleend aan de jaarrekening 2016

We werken zo efficiënt mogelijk

Hoe we presteren, wordt voor een belangrijk deel bepaald door onze medewerkers. We dagen hen uit het beste uit zichzelf te halen en zich te blijven ontwikkelen. Maar we bieden hen ook de middelen en mogelijkheden om hun werk zo efficiënt mogelijk te doen.

‘‘Door de fusie met Stichting De Woonmaat besparen we geld. Dat investeren we in het vijftigerjarengebied in Moordrecht’’
  • 82
  • Aantal medewerkers
  • (72,9 fte)

Organisatie
We hebben een nieuwe organisatiestructuur met een smalle top, korte hiërarchische lijnen en een indeling in rayons. Na jaren van krimp bleef het aantal medewerkers in 2016 stabiel. Aan het eind van het jaar werkten bij Mozaïek Wonen 82 medewerkers. Dat is er 1 meer dan eind 2015.

Fusie
Mozaïek Wonen en Stichting De Woonmaat zetten eind 2016 hun handtekening onder een fusieovereenkomst. De corporaties hadden al jaren samengewerkt. Met elkaar kunnen we mensen die een sociale huurwoning hebben of zoeken in Gouda, Bodegraven of Moordrecht, beter helpen.

Door de fusie ontstaat één efficiënte organisatie. Daardoor besparen we ongeveer € 15 miljoen op onze bedrijfskosten. Dit geld besteden we onder meer aan het ontwikkelen van het vijftigerjarengebied in Moordrecht. Verder voeren we energiebesparende maatregelen aan woningen uit.

De fusie van Mozaïek Wonen met Stichting De Woonmaat heeft een behoorlijk effect gehad op onze ICT-processen en -systemen. De afdeling ICT heeft hard gewerkt om de processen en systemen van de twee organisaties samen te voegen. Deze samenvoeging rondde zij begin 2017 af.

Bedrijfskosten
Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, deed eind 2016 voor de derde keer vergelijkend onderzoek onder corporaties. Daarin beoordeelde ze onder meer de hoogte van de bedrijfskosten. Onze gemiddelde bedrijfskosten per woning bedroegen in 2016 € 799.
Dit is lager dan in 2015 (€ 845) en lager dan het landelijk gemiddelde (€ 853).

Lees meer over wat we doen om zo efficiënt mogelijk te werken.

We nemen bestuur en controle zeer serieus

Als woningcorporatie hebben we een belangrijke maatschappelijke functie. Die functie vraagt om goed bestuur en toezicht. Aan beide aspecten besteden we dan ook veel aandacht.

‘‘Onze bestuurder en Raad van Commissarissen bespreken intensief met elkaar de volkshuisvestelijke opgaven in Gouda, Bodegraven, Nieuwerbrug en Moordrecht’’
Bestuur en toezicht
Mozaïek Wonen is een stichting met één directeur-bestuurder en een raad van commissarissen (RvC). Voor het bestuur van onze corporatie en controle van dat bestuur volgen we de richtlijnen en eisen van de Woningwet 2015 en de zogeheten Governancecode Woningcorporaties.

Huurders en andere relaties
In 2016 betrokken we gemeenten, huurdersverenigingen en andere relaties intensief bij onze strategie- en beleidsvorming. We spraken bijvoorbeeld over ons plan om te fuseren met Stichting De Woonmaat, over ons bedrijfsplan en over de begroting voor 2017. Via enquêtes en panels vroegen we onze huurders verder regelmatig naar hun mening over de woningcorporatie.

Ook met klachten kunnen huurders en hun vertegenwoordigers bij ons terecht. Daarvoor hebben we een klachtencommissie. Het aantal klachten steeg in 2016 licht ten opzichte van 2015. De meeste klachten losten we op zonder tussenkomst van de commissie.

Woningcorporaties maken met huurdersorganisaties en gemeenten zogeheten prestatieafspraken. Die afspraken zorgen ervoor dat corporaties doen wat het lokale huisvestingsbeleid voorschrijft. Met de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas en met de lokale woningbouw- en huurdersverenigingen werkten we in 2016 aan nieuwe afspraken. In 2016 en begin 2017 zetten alle partijen hun handtekeningen onder de overeenkomsten.

Raad van commissarissen
De RvC houdt toezicht op onder meer het beleid van de directie en op de dienstverlening. Onze RvC telde in 2016 vijf leden. In 2016 nam de raad 49 besluiten. Belangrijke besluiten gingen bijvoorbeeld over onze fusie met De Woonmaat, de transformatie van het voormalige stadskantoor aan de Agnietenstraat en het aangepaste ontwikkelbesluit Weideveld.

Lees meer over bestuur en toezicht bij Mozaïek Wonen.